JAK VYBRAT STAVEBNÍ POZEMEK PRO RODINNÝ DŮM
Často se na mě obrací klienti a známí, abych jim poradila jak vybrat stavební pozemek pro jejich rodinný dům nebo vilu. Ačkoli jsou osobnosti investorů a jejich požadavky různorodé, postup vyhodnocení pozemku je v jednotlivých krocích v zásadě shodný, což mě přivedlo na myšlenku tyto body sepsat a vytvořit tak návod použitelný pro všechny. Body 5 a 6 jsou náročnější a protože je nutné je do každého projektu zapracovat, určitě budou i předmětem jednání s Vaším budoucím projektantem.
1. NEJVYŠŠÍ HODNOTOU JE MÍSTO SAMOTNÉ
Geomorfologie místa je tou nejvyšší hodnotou. Z hlediska času je totiž víceméně stálá a utváří jeho základní charakter. Tvar terénu, jeho sklon, orientaci ke světovým stranám, pozici vůči jiným útvarům jako jsou hory, řeky, potoky jezera aj. jen tak nezměníte. Z hlediska hodnoty při tom platí, že největší hodnotu má místo, které je na styku dvou a více těchto útvarů. Tak jako je největší rozmanitost zvířat na okraji mezi lesem a loukou, tak jako nábřeží nebo pobřeží bývá jednou z nejživějších částí města tak setkání jakýchkoli dvou útvarů přináší život a rozmanitost do každého místa. Čím charakterističtěji se dá pozemek popsat, tím větší je jeho jedinečnost a také hodnota. „Tam kde se na okraji lesa vlévá potůček do říčky na úpatí mírného, prosluněného jižního svahu s výhledem do široké údolní nivy…“ Rozmanitost a pestrost geomorfologie místa je nenahraditelným partnerem pro stavbu úžasného domu.
PŘÍKLAD:
Vzpomeňte si například na známou Vilu nad vodopádem od Franka Lloyda Wrighta , která se stala ikonou ve světě architektury.
POSTUP:
Prohlédněte si parcelu na mapovém serveru – satelitní mapu. Turistická mapa Vám napoví sklon terénu. Podívejte se na Google Street View nebo jinou aplikaci s fotografiemi z místa. Zajeďte se na místo podívat. Dbejte při tom na to, aby alespoň při jedné návštěvě byla dobrá viditelnost a svítilo slunce. Mlhavé a deštivé počasí Vám může skrýt výhledy a nepoznáte souvislosti umístění pozemku vůči oslunění.
2. JAKÝ BY MĚL BÝT VZTAH MÉHO DOMU A KRAJINY
Přemýšlejte o tom, jaký si přejete, aby byl vztah vašeho budoucího domu ke krajině, kde se bude nacházet a zkuste si představit, zda to na vyhlédnutém pozemku bude možné.
a) dům by měl být jejím největším klenotem a ozdobou, měl by ji trůnit
b) dům by měl být se svým okolím v symbióze, vhodně na ně navázat
c) dům by měl s krajinnou zcela splynout, a stát se v ní téměř neviditelným
d) dům by měl být s krajinou v protikladu, upozorňovat na sebe svou odlišností
Kromě varianty d), kterou v reálu vidíme poměrně často, žel nedá se nikomu doporučit, jsou varianty a), b) i c) správné, ale nemusí být vždy dosažitelné v daném místě.
PŘÍKLAD:
Na rovinatém pozemku o málo větším než budoucí zastavěná plocha, mezi zástavbou dalších rodinných domů nebude možné vytvořit dům, který zcela splyne s přírodou a stane se v ní neviditelným.
POSTUP:
Ujasněte si požadavky na vztah krajiny s Vaším budoucím domovem.
3. POLOHA MÍSTA VZHLEDEM K CHARAKTERISTICKÝM AKTIVITÁM
Někdy se může stát, že se necháme strhnout krásným místem, které ale z pohledu každodenních nutností pro nás nebude příliš vhodné. Bude příliš daleko na dojíždění do práce, docházku dětí do školy a kroužků nebo prostě jen budete postrádat moci si každé ráno zaběhnout pro čerstvé pečivo.
POSTUP:
Zamyslete se realisticky nad každodenním fungováním. Téměř vše se dá krátkodobě zvládnout, ale v dlouhodobém horizontu tyto zdánlivě drobné obtíže přinášejí únavu a podrážděnost, která může vyústit až v to, že se přesunete někde, kde prostě bude život možná méně hezký, ale za to pohodlný.
4. PROHLÉDNĚTE SI KATASTRÁLNÍ MAPU
Katastrální mapa je státní mapové dílo, které zobrazuje hranice katastrálních území, hranice pozemků a další důležité informace o pozemcích.
POSTUP:
Na stránkách https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ si vyhledejte Vaši vybranou parcelu. Dozvíte se zde, zda například není zatížena věcným břemenem, ověříte si její plochu a vlastnictví aj.
5. PROSTUDUJTE SI ÚZEMNÍ PLÁN
Jak vybrat stavební pozemek a nenaletět? Prostudujte si Územní plán. Ačkoli se vše může jevit přímo pohádkově, možná už brzy povede kolem Vašeho pozemku hlavní dopravní tepna nebo vedení vysokého napětí. Často se lidé zbavují zdánlivě lukrativních pozemků za výhodnou cenu právě z tohoto důvodu. Územní plán je zásadní dokument, na jehož základě rozhoduje stavební úřad o umístění stavby v území. Stavby, které nejsou v souladu s územním plánem stavební úřad zamítne. Je proto nutné se držet jeho požadavků. Obdobný vliv má regulační plán, který na požadavky územního plánu navazuje a dále je zpodrobňuje. S regulačními plány se setkáte spíše zřídka, hlavně v památkových zónách. Pokud obec, kde se Váš pozemek nachází nemá územní ani regulační plán postupujte podle bodu 6.
POSTUP:
Územní plán najdete tak, že do internetového vyhledávače zadáte: územní plán xy (jméno obce kde se pozemek nachází). Malé obce bývají často přiřazeny do územního plánu správně nadřazené větší obce, ale takto se k němu dopátráte. V územním plánu přejděte na grafickou část a v ní hledejte koordinační výkres. V tomto výkrese se nachází všechny důležité informace. Zajímejte se o všechny prvky a plochy, které zasahují do vašeho pozemku a jeho blízkého okolí. Zejména:
a) V legendě vyhledejte, zda je plocha ve vymezení využití označena jako bydlení v rodinných domech. Nebo zda se nachází v zastavitelné ploše k tomuto účelu vymezené. Prostudujte si v textové části územního plánu, zda je bydlení v rodinných domech v oblasti přípustné, nebo podmínečně přípustné a jaké jsou další omezení, např. procento zastavění (procento z celkové plochy pozemku, které je možné zastavět objektem domu). Pokud využití pro bydlení v rodinných domech v dané ploše nenajdete důkladně své plány zvažte. Změna územního plánu je dlouhý a náročný procese založený na aktuálním politickém osazenstvu a není možné si ji nárokovat. Viz. procesní schéma změny územního plánu.
b) Zaměřte se na zastavitelné plochy tedy zda se v blízkém okolí nenachází lokalita vymezená k zástavbě, která by Vám například mohla zastínit hezký výhled nebo učinit z Vaší vysněné samoty satelitní městečko.
c) Zaměřte se na záměry vybudování dopravní sítě nebo sítě technické infrastruktury, které by mohly hodnotu Vašeho pozemku poškodit.
d) Zaměřte se na stávající ochranná pásma, která Vám výstavbu mohou zkomplikovat např. ochranné pásmo lesa, ochranné pásmo komunikace, ochranné pásmo plynovodu aj.
6. INFORMUJTE SE O EXISTENCI A POLOZE INŽENÝRSKÝCH SÍTÍ A ZAŘÍZENÍ
Ačkoli pozemek bude v ploše vymezené k bydlení a nebude dotčen omezeními zmíněnými výše ještě stále to neznamená, že zde budete moci stavět… V každém katastrálním území působí často cca až 2 desítky správců inženýrských sítí! V pozemku může ležet řada sítí, které v územním plánu nenajdete. Tyto sítě Vám mohou v zástavbě zabránit, nebo ji výrazně omezit. Myslete také na to, že sítě mají okolo sebe ochranná pásma, ve kterých se také obvykle nesmí stavět. Většinou se inženýrské sítě dají sice přeložit, ale tento proces trvá často rok nebo dva a je také finančně nákladný.
Zjištění existence sítí je standardně součást obstarávací části dokumentace projektu, protože ale může mít na zastavitelnost pozemku zásadní vliv, doporučujeme, aby jste se o jejich poloze ujistili ještě před koupí.
POSTUP:
Zavolejte si na stavební úřad a zeptejte se, zda mají k dispozici seznam správců inženýrských sítí, kteří působí v oblasti. Pokud nebudete úspěšní, udělejte totéž na místně příslušném úřadě územního plánování. Pokud takový seznam nebude dostupný online. Podejte si na úřad územního plánování žádost o Územně plánovací informaci. Součástí této informace budou i dotčené orgány ve vztahu k řešenému pozemku.
Následně je nutné všechny tyto dotčené správce sítí obeslat s žádostí o sdělení o existenci sítí. Větší společnosti mají za tímto účelem zřízený webový formulář, zbývající je nutné obeslat emailem, nebo žádostí v listinné podobě. Oblast Vašeho zájmu vymezujte v žádosti vždy větší, než je samotná parcela, zejména v místě předpokládaného možného dopravního napojení, do něj zahrňte i přilehlou komunikaci. V ostatních místech přidejte od hranice pozemku cca 5-10 metrů.
Lhůta pro vyjádření je 30 dní, většinou však vyjádření obdržíte dříve. Někteří správci si za vyjádření účtují poplatky. Součástí vyjádření je situace umístění sítí, která Vám napoví, ke kterým sítím se budete moci se stavbou připojit a které by Vaši výstavbu mohly omezovat.
Uvedený návod jak vybrat stavební pozemek pro Váš rodinný dům nebo vilu by Vám měl co nejvíce usnadnit postup vyhodnocování pozemků, které Vás zaujaly. Vytvořit základní filtr, jak nenaletět zavádějícím nabídkám realitních agentur a ušetřit čas i peníze při výběru této důležité investice. Pokud již jste o nějakém pozemku přesvědčeni, je dobré si před samotnou koupí ještě udělat čas na konzultaci s odborníkem a ověřit si tak, že jste na něco důležitého nezapomněli.
Nakonec je to vždy také hlavně o štěstí, abyste to, co hledáte, hledali na správném místě a ve správný čas.
Tedy nezbývá než se pustit do toho a vytrvat. Přeji Vám k tomu hodně štěstí!
Ing. arch. Miriam Muroňová
